Die häufigsten Fragen und Antworten rund um die Vermietung eines Hauses

Laut Einkommensteuergesetz (EstG) gelten Mieteinnahmen als Einkünfte und sind somit einkommensteuerpflichtig.

Als Vermieter können Sie Ausgaben, die mit dem Haus verbunden sind, aber auch wieder von der Steuer absetzen. Wird ein gewisser Wert nicht überstiegen, ist das relativ einfach. Übersteigen die Ausgaben eine gewisse Summe, kann man sie abschreiben – also über mehrere Jahre hinweg von der Steuer absetzen.

Unter anderem Kosten für Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen sowie in einigen Fällen auch die Maklergebühren sind von der Steuer absetzbar. Aber auch die Werbungskosten sind ein wichtiger Posten, den Sie von der Steuer absetzen können.

• Machen Sie sich vor der Hausvermietung schlau, wie Sie Steuern sparen können.
• Achten Sie darauf, dass Ihnen kein Steuernachteil droht, wenn Sie Ihr Haus günstig an Angehörige vermieten.

Wissen Sie nicht, wie Sie steuerliche Vorteile bei der Hausvermietung optimal für sich herausschlagen? Wir sind zwar keine Steuerberater, können Ihnen durch unsere jahrelange Erfahrung aber dennoch einige gute Tipps dazu geben, was in diesem Hinblick alles möglich ist.

Unser erster Tipp ist folgender: Sammeln Sie alle Quittungen, die im Bezug auf das Haus anfallen. Haben Sie beispielsweise im Badezimmer ein neues Waschbecken eingebaut, können Sie dieses von der Steuer absetzen.

Wenn Sie Ihr Haus vermieten möchten, spielen dabei verschiedene Faktoren eine Rolle, die Einfluss auf den Mietpreis haben: Liegt das Haus in der Stadt oder in einer ländlichen Region? Wie nah oder weit entfernt sind Einrichtungen wie Arztpraxen, Schulen etc.?

All diese, aber auch noch zahlreiche weitere Faktoren beeinflussen, welchen Mietpreis Sie für Ihr Haus verlangen können. So können Sie für ein Haus, das Sie mit einer Küche anbieten, natürlich eine höhere Miete verlangen als für eines, das Sie ohne Küche oder vielleicht sogar ohne Tapeten und ohne Bodenbelag anbieten. Außerdem bestimmen auch weitere Ausstattungsmerkmale den Mietpreis einer Immobilie, zum Beispiel

• Gärten
• Terrassen
• Balkone
• besondere Ausstattungsmerkmale
• und mehr

Professionelle Makler wie wir können Ihnen durch unsere Erfahrung und durch unsere besondere Ortskenntnis genau nennen, zu welchem Preis Sie Ihr Haus in welcher Lage vermieten können. Hier unterscheidet man zum Beispiel in „Bestlage“, „gute Lage“, „durchschnittliche Lage“ und „einfache Lage“.

Wer sein Haus vermietet, sollte natürlich einen Mietvertrag mit seinem Mieter abschließen. Wichtig bei diesem ist es, dass er keine ungültigen Klauseln enthält. Hier sind einige Beispiele dafür, was ein guter Mietvertrag enthalten sollte und kann:

• Anschrift
• Stockwerk
• Höhe der Miete
• Staffel- oder Indexmiete
• Kaution
• Mietbeginn und ggf. Mietdauer
• Personen, die einziehen
• Schönheitsreparaturklausel
• Kleinreparaturklausel
• Regelungen über Untervermietung
• Haustiere
• Schneeräumung
• etc.

Wer sein Haus vermietet, will keinem Mietpreller oder Mietnomaden aufsitzen, der vielleicht auch noch das Haus verwüstet. Vermietet man sein Haus auf eigene Faust, sollte man deshalb genau überprüfen, wen man da eigentlich einziehen lässt. Das gelingt unter anderem mit einer Mieterselbst- oder mit einer Schufa-Auskunft. Als Vermieter können Sie aber auch darauf achten, ob der Mietinteressent pünktlich zum vereinbarten Besichtigungstermin erscheint und sich so schon einen ersten Eindruck über ihn verschaffen.

Wir nennen Ihnen einige Anhaltspunkte, worauf Sie bei der Auswahl des richtigen Mieters achten sollten:

• Wie und welche Fragen stellen die Interessenten?
• Wie hoch ist das monatliche Einkommen?
• Wie möchten die Interessenten wohnen und wird das Haus ihren Ansprüchen gerecht?

Als erfahrene Immobilienmakler können wir zwar nicht hundertprozentig versprechen, dass mit Ihren Mietern alles glatt läuft. Aber wir können anhand zahlreicher Kriterien prüfen, ob der Mieter für Ihr Haus geeignet ist. Wollen Sie auf Nummer sicher gehen, informieren wir Sie gerne auch über eine Mietausfallversicherung.

„Eigentum verpflichtet“, heißt es. Sogar im Grundgesetz. Deswegen haben Sie als Hausvermieter natürlich auch einige Pflichten, denen Sie nachkommen müssen. Einige dieser müssen Sie selbst nachkommen. Mit anderen wiederum können Sie auch Ihre Mieter beauftragen. Vermieter müssen so unter anderem nach einem Sturm Schäden beseitigen. Die Mieter wiederum können Sie unter anderem mit der Schneeräumung beauftragen.

Wenn Sie als Vermieter von Mängeln wissen, die für den Interessenten bei der Besichtigung nicht ohne weiteres erkennbar sind, sollten Sie ihnen diese nennen, um Ärger vorzubeugen.

Als Vermieter haben Sie die Möglichkeit, Ihrem Mieter mehrere Arten von Verträgen zur Vermietung anzubieten.

Diese sind:

• unbefristete Mietverträge
• befristete Mietverträge
• Wohnrecht auf Lebenszeit
• Zwischenvermietung
• Untervermietung
• Staffelmietvertrag
• Indexmietvertrag

Wenn Sie sich noch nicht ganz schlüssig sind, welcher Mietvertrag der richtige für Sie ist, informieren wir Sie gern über die Vor- und Nachteile der verschiedenen Arten von Mietverträgen und finden für Sie die beste Lösung.

Beim lebenslangen Wohnrecht wird einer Partei eingeräumt, dass Haus oder die Wohnung bis zum Lebensende zu bewohnen, auch wenn man nicht dessen Besitzer ist. Sinnvoll ist das lebenslange Wohnrecht beispielsweise, wenn Eltern ihren Kindern das Haus noch zu Lebzeiten vermachen wollen, aber darin selbst bis zu ihrem Lebensende wohnen wollen. Das geschieht oft, um die Erbschaftssteuer zu umgehen.

Das Wohnrecht auf Lebenszeit muss im Grundbuch eingetragen und vertraglich geregelt werden.

Dann erlischt es auch nicht, wenn der Eigentümer wechselt. Das heißt: Selbst, wenn Ihre Kinder das Haus verkaufen, dürften Sie bis zu Ihrem Lebensende in diesem wohnen bleiben. Doch auch hier gibt es Ausnahmen, zum Beispiel im Falle einer Zwangsversteigerung.

Wir raten Ihnen, alles ganz genau festzuhalten, wenn Sie sich für eine solche Lösung entscheiden. Wollen Sie mehr zum Wohnrecht auf Lebenszeit von uns erfahren? Dann freuen wir uns, wenn Sie Kontakt zu uns aufnehmen und beraten Sie gern zu den Vor- und Nachteilen.